任志强罕见分享:关于房地产的20条教科书级论述(精华版)

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转自雪球,文/老钱说钱

 

昨天晚上,我凌晨3点多才睡。做什么呢?就是看任志强最新的分享实录。 这绝对是今年关于房地产市场最好的文章。但太长了,很可能看不进去。 于是我又花了很长时间对原文做了删简和排版,整理出了20个我认为最重要的段落。 大炮的这篇文章值得逐字细读,分析框架很系统,逻辑也很符合常识:

1 关于中国房地产市场化

中国的房地产市场,不是完全的市场化。
市场里头有一个很重要的条件,叫做自由产权保护中的“交易权”和“定价权”。

但这两样我们都有限制,所以严格来说,我们的市场不是一个完整的房地产市场。

2 关于摇号

一旦出现“摇号”这个政策时,我想这个城市一定是供不应求,一定是大家急着买,而没有东西卖了,所以才需要摇号,十个人摇一个号只能有一个人买。

3 关于楼市泡沫
很多人都担心中国会出现泡沫、崩盘。

政府信用就是告诉你,如果你们出现大量的跌盘的时候,我不让你交易。既不能买,又不能卖,你往哪跌?

4 国家制度对房地产市场的影响

中国因为土地不私有化,不能转移,因此造成一个结果就是公共资源配置只向城市配置。
那么大家为什么要到城市买房呢?

道理很简单,因为公共资源都在城市,学校啊,教育啊,医疗啊,所以才有学区房啊等等其他说法。

5 关于商品房的占比问题
我们有55年的分配历史,到03年福利分房才基本上彻底结束。你们想想有多少房子?

就全国来说,商品房占比也不到40%,所以别以为商品房已经占领了市场。

6 租售比问题
如果按房改房的房价算租金回报率,高的吓人;但如果商品房房价去算租金回报率,很低。
就是因为我们有55年的分配史,那些房子把租金房价拉低了,所以导致你用商品房价格购买的房子租金回报率就显得低了。
但是这个租金回报率真的很低吗?
不低。你只付了30%的首付,后余的钱你是用20年甚至30年以后的一块钱来还今天的一块钱。

你们按今天计算,再往十年倒退,十年以前的一块钱在今天值多少钱呢?两毛三分钱。

7 关于房价是否合理?
你说中国的房价很高吗?我不承认。

因为大部分城市是这一类城市,我们只公布了70个城市的数据,650个城市里70个只是个少量数,大部分房价没那么高。

8 关于地价和房价的关系
这张数据显示的是我们的地价已经六千多块钱了,而我们中部地区西部地区和东北地区的房价都低于现在的地价,只有我们的东部地区的房价高于地价。
为什么平均房价只有七千多呢?是因为原来的地价低,现在卖的房子是原来的地价。

那么现在的地价意味着什么呢?你们认为会涨价吗?傻瓜都知道。

9 什么在决定我们的政策?
第一个我想不变的指标是翻两番,2020年要求我们的GDP翻两番,所以大家说不能低于6.5就能翻两番。
然后还有一个人均,人均呢就是不低于GDP增长率就能翻两番。
第二个最重要的是在经济增长防范风险之间求平衡,很多人跟我说中国的经济政策今天向左明天向右。

其实我们只有一条中间路线,所有的路线都是为了求平衡—既要保证经济增长,同时又要防范风险。

10 关于货币政策
在防范风险的背景下,我们改变了货币政策:
11 关于明年房价的预测
如果目前的调控政策持续,房价明年会降:

房地产企业的债务数据显示,下半年到明年后年都进入了开发商的还贷高峰期。

如果调控政策持续的话,开发商明年会资金紧张。为什么是明年?因为今年销售不错。

可是再借不到钱明年就有问题了。所以资金紧张可能在明年,那么有可能投资和销售就会出现下降。

12 房地产的“四最”效应
今年我们的GDP增长其中两个重要原因,一个重要原因是基础设施投资高速增长,第二个是房地产。
而房地产有“四最”:
第一个叫见效最快,你让大家买汽车吧,它见效没那么快,你让大家旅游吧它见效也没那么快,你让大家看电影吧也就几十个亿的事,所以它没有见效快的作用,房地产有。
第二个是总量最大,我们的总量有多少呢一手房大概有12万亿,二手房大概七万多亿,整体的大概三万多亿。换句话说房地产交易大概一年能有二十万亿这个总量,汽车多少?两万亿。吃的多少?六万亿。
第三需求大,往往是因为我们的调控政策造成的。为什么调控造成需求大呢?因为你老得排队,排一年的分攒够一年的资格。
于是中国有一个特殊情况,别的国家消费都是一个斜坡,因为它今天有了今天就涨。
中国不是,中国是台阶似的,突然一批人具备了购买资格,哗得冲了上来,因为它不是一天一天具备的。
第四就是财政支撑,今年上半年房地产产生的税收是财政的两倍到三倍,增速啊不是总量!

就是这种增速情况下房地产对中国来说还是一个巨大的支撑条件。所以到他不行的时候你得调。就像夜壶,尿急的时候就得拿出来用用。

13 关于微观政策

重点说说社会心理,这个社会心理和别的东西还不太一样,社会心理有两个取向。
第一,有极少的一部分人盼着政府出手了该降价了我等等,他们每次都很失望。
另外一部人认为越是政府有限制我越是使劲买,因为凡是政府限制的都是因为少才限制,多就不限制了。所以心理作用影响很大。

价格预期会从两种变化,一种变化就是很多人盼着它跌,一种变化就是很多人觉得越限制越涨。

14 供求关系的变与不变
城市化进程,它永远不会发生变化。

还有,优质的市场资源永远稀缺且恒定。比如无敌江景,就那么一段,永远不会有新增。

这个城市化进程在中国严格的来说按户籍来说也就是四十,日本发生泡沫的时候是七十二点多,所以通常我们还没有看到哪一个国家,城市化率在百分之五十左右,或者在七十以下的阶段里出现过房地产泡沫。

所以继续往大城市跑,这个没有变化。
15 关于人口转移
发达的城市不是人口最多的。穷人待在那里干嘛啊,他肯定会往大城市跑。

所以在城市人口变动的情况下不会因为你政策的调整它就变,它还会往大城市跑,拼命跑。

16 关于房地产相关指标

看那个竣工面积很低很低,而销售面积很高很高,这中间差是什么,这中间差就是告诉你现在的盖的房子基本上都卖完了。
你们不要以为在建的房子都是没卖的房子,我不说没有还有一部分。
从历史上看,你要把这条红线和那条绿线你把它全加起来看。

也就是说在局部的地区和时间里头,红线是高于绿线的,这是产生和增加库存的,而剩下的部分实际上告诉你在建的房子已经卖掉了。

17 关于一二三线城市房价增速

大家别以为那条蓝线是下降趋势,他是叫增幅下降。 增幅下降不代表绝对额下降。
你们千万不要搞错了,我们所有公布的住房价格数据,都是增幅。
但这里可以看出来三线城市反而是持续上升的,为什么?

在我们的计算中我们的房地产销售实际上按纯商品房计算是负增长的,但是为什么前头是正增长呢? 是因为我们有一个新的政策叫棚改里头的货币化拆迁。

18 关于如何判断价格上升
我们再看看涨幅,“商品房销售面积”和“商品房销售价格”的涨幅之间差告诉你的就是价格上升。

如果后者大于前者,就是价格增长的比例。每个月公布数据的时候我们就可以清楚地知道,房价是在持续上涨而不是在下降的。

18 关于一手房和二手房
一手房向二手房转移的速度在加速。这里可以看到,各个城市之间二手房交易量是多少呢,大概相当于挂牌量的90%,最高的是99%。

什么意思呢就是我挂出了二手房就卖掉了,挂出去就卖掉。这个卖的速度是非常快的,而且总量很大。

19 关于目前房地产调控的特点
因此我们现在的特点特点是逆向调控。
人向大城市集中的时候我们地向小城市减,然后造成结果就是好的压,坏的救。

我们看看钢材是不是这样,铝材是不是这样,所有的几乎都是这样。所以这就是一个特点,不仅仅是在房地产。

20 关于开发商的真正危险
房地产最危险的就是现金流能不能扛得住,我们希望最好的情况就是低潮买地,高潮卖房子。

但是如果你的现金流扛不住你就得在低潮卖房子,高潮的时候去买地,那你就惨了。

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